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谁拿到了深圳房地产最好的一手牌?

发布时间: 2016-06-20 10:58:42

来源: 乐居新闻网

分类: 国内动态

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关于三家大地主盘踞在前海的故事,总算是有个结果了。

6月18日,前海管理局与招商局集团签署《关于组建合资公司推动前海蛇口自贸区管理体制机制创新的框架协议》,深圳市委书记马兴瑞、市长许勤、前海管理局局长杜鹏等政府高官,招商局集团董事长李建红、总经理李晓鹏、招商蛇口董事长孙承铭等央企高管出席见证。

双方约定,前海开发投资控股有限公司与招商蛇口控股的平台公司,分别代表深圳市和招商局集团共同组建合资公司。双方各自持股50%,由招商局集团实现财务并表。根据协议,为加快推进合资合作,以招商局集团原前海湾物流园区3.9平方公里土地为合作基础,扣除现状保留用地后,剩余2.9平方公里纳入合作范围,由合资公司共同开发建设。

这个合资公司的目标之一是:力争通过3-5年的努力,培育一家扎根深圳、面向全球的世界500强企业。

招商蛇口当天随后发布公告称:“该框架协议明确了招商局集团一方的出资主体为本公司控股的平台公司,并由招商局集团一方实现财务并表,进一步明确了本公司在前海蛇口自贸区开发建设中的主导地位,将有力推动本公司相关业务的快速发展。”

这是前海从最早的“特区中的特区”成立之后,一直悬而未决的土地难题,终于开始有了破解。之前的公开消息是:招商局、中集集团、深圳国际旗下的西部物流,三家大地主在前海共计拥有约达4.8平方公里的土地,占前海满级的1/3。其中,招商局拥有3.9平方公里的物流园,同为招商系的中集集团拥有0.52平方公里,西部物流拥有0.38平方公里。这些土地基本都是工业用地,都要面临“变性”问题,不解决,会影响前海发展。

一开始政府曾打算收回土地再出让,但2013年后改变为:鼓励企业开发土地。再后来就演变成,政府与企业打算成立合资公司开发土地。但由于各方的土地分成谈判太过复杂,一直未能谈拢,直到昨天。这期间,招商局完成了“无先例重组”,招商地产与蛇口工业区合并为招商蛇口,并在去年底上市。

这次协议的签署,直接解决的就是“前海最大的地主”招商蛇口的难题。

招商蛇口去年12月30日重组上市,立即破发,股价从23.6路几乎跌去了10块钱,最大跌幅超过40%。但在上市之初,受“无先例重组”的鸡血刺激,散户大量涌入接盘,最后全部被套。据说,还有大量的招商蛇口的员工,同样是在23块的价钱进去的。那个画面,想不下去了。

股价跌成翔,还完全不知道原因。开头故事讲得那么好,连机构投资者都像连干三碗鸡汤一样兴奋的说招蛇要超过万科。结果,才出虎口,又入蛇口。

3月底,招商蛇口通过全景网举办了2015年业绩说明会,股价就成了火药桶。有个投资者直接发大招:“你们觉得你们配得上1979这个意义非凡的代码吗”?


这个问题好多人一直记忆深刻,这半年,这只股票哪里是1979年改革开放的创富气象,完全是1959年的大饥荒气象啊。

但那次投资者交流会,招蛇的新任董事总经理许永军还是爆出了很多料,这些料在这次成立合资公司的仪式上基本都被一一证实了:

我整理了一些当时投资者交流会上的一些问答,很有用。

先看这个问答:

有投资者问到:与政府谈判的一方,是招商局集团还是招商蛇口,这涉及到未来土地权益的归属。


许永军回答:招蛇在前海有2.32平方公里(招商蛇口年报中写明为2.42平方公里,从年报数据)的土地使用权面积,但招商系还有其它企业在前海有土地。这个主要是指中集集团,在前海有0.52平方公里的土地,招商局是中集集团第一大股东,中集集团现任董事长王宏同时也是招商局集团副总。所以由招商局集团牵头谈判,但2.42平方公里的土地是招蛇的。

再看这个问答。

有投资者问招蛇前海的土地要不要补地价,如果要补,地价会涨到天上,会不会影响到公司财务。


许永军的回答透露了丰富的信息量:先是这2.42平方公里土地规划建面是500-550万平米,券商们测算招蛇前海土地价值3800亿,基本就是基于这个建筑体量做出的。再是透露了公司将谋求和政府成立合资公司进行土地开发,暗示了不会通过补地价的形式搞。最后是重点,透露了招蛇将主导这些土地开发,并且拥有控股权和并表权。基于此,市场后来传言说政府和招商局在合资公司里的比例将是4:6,招商局占60%。关键是并表权,也就是说,未来这些资产将来都会计入到上市公司中去。分成比例,一直是最关键的重点。

还有关于中外运长航1000多万平米土地资产注入和“一带一路”远期想象的问题。

但是,在当时,这些问答的信息都没有确定,都在上空悬着。影响招商蛇口股价波动的最大因素,就是前海的土地与政府的分成比例一直未确定。

好了,回头来看这次的合资公司签约仪式。

基本上,许永军在投资者交流会上透露的消息都被证实了。尤其关键的是双方的持股比例确定了,这是最大的新闻,尽管从传闻的四六开变成了五五开。

对照一下双方这次公开发布的信息原文,是不是基本一样?

稍微解释一下,有报道说,双方合作的土地从2.4平方公里变成了2.9平方公里,意味着合作的土地范围扩大。这个应该不对,我理解这2.9平方公里,应该指的是上面所说的招商蛇口+中集集团两家的土地,而不是招蛇一家,两家加起来正好是2.9平方公里。所以我们看到:招商蛇口的董事长孙承铭出席了签约,中集集团的董事长王宏也出席了。

这个合资公司成立之后,对招蛇的影响无疑是巨大的。

最直接的意义就是前海的土地难题破局了,接下来招商蛇口可以加快前海土地的开发节奏。公司之前对投资者已有承诺,前海蛇口的土地在3-5年内都会开发。但这个事儿一天在那儿悬着,土地就一天不能有实质性的推动,自然也就不能为公司带来收益。接下来,招商蛇口可以迅速展开针对前海自贸区土地的通盘规划,加快房地产开发。

第二个意义是,土地问题的破局,招商蛇口成为深圳“第一地主”。招商蛇口2015年报显示,公司在前海蛇口的土储面积一共是:536万平米,前海蛇口各约2.4平方公里,太子湾是0.53平方公里。注意,这是土地面积,不是建筑面积。就算按容积率4计算,光前海都要1000万平米了。这意味着,蛇口半岛和前海这两块深圳现今几乎是最好的两块宝地,招商蛇口完全霸盘,没有任何开发商可以与之对抗。即便是在全深圳,凭借这些宝地,招商蛇口也几乎会成为规模最大的开发商,更会成为“最值钱的开发商”。虽然深圳地铁也是深圳的“隐形地主”,但现阶段也赶不上招商蛇口。虽然同为央企的华润置地在深圳也有千万储备,但资产质量仍然不如招蛇。其它像万科、佳兆业、恒大、碧桂园在深土地储备都很巨量的房企,更是不能相提并论。


(来源:招商蛇口2015年报)

可以说,凭借国家自贸区的东风,招商蛇口一跃拿到了全深圳房地产界最好的一手牌!

再有一个意义是,财务并表有利于招商蛇口快速做大资产规模。对于一家上市公司来说,合并报表,虽然净利润不会有什么区别,反正前海每卖掉一平米房子,净利都要划给政府一半。但是资产和负债都放到上市公司里,整个资产规模可以显得巨大啊,面子上有光彩。尤其招商蛇口地产板块这些年已经从最初风光无限的一线阵营,逐渐掉落到500亿级别的到二线阵营里了,更是需要庞大的资产规模来昭示存在感。话说背靠招商局这么好的资源平台,招商地产之前那么多年把自己做得和一线房企的差距越来越大,也实在是很不容易。

整体上,2015年到现在,全中国最幸运的开发商我认为就是招商蛇口了。不但通过前海蛇口自贸区成为深圳最牛的大地主,更是通过资产重组成为市值逼近万科的巨无霸。一靠政策二靠拼爹,招商蛇口成功上演了大逆袭,从原来一个二线开发商绝地反转成了中国一家没有对标对手的园区地产综合开发巨无霸。

前海蛇口还只是一部分,看看未来招商蛇口能够掌握到的土地资源,尤其是来自拼爹的资源,多到你想不到:

1、招商局集团内部资源整合,尤其是中外运长航并入招商局集团之后,直接带来1000万平米的工业用地,这些用地7成在一二线城市,将来都可能会成为招商蛇口的土地来源之一。

2、园区开发带来的土地储备。在全国复制蛇口的产业新城模式,这些一方面可以带来巨量的土地储备,另一方面产业一旦升级改造,就会释放巨大升值。

3、邮轮产业的土地。除了太子湾170万平建面开发之外,还有厦门东渡。

4、城市更新:有券商预计在深圳也有200-300万平米。

只能送它四个字:这都是命。

那你说前海土地的问题解决了,招商蛇口的股价能不能“配得上1979这个意义非凡的代码”呢?希望大家好运。

再来猜一下这个合资公司要培育的世界500强会是谁?

深圳在十三五规划纲要之中,曾明确提出:5年内,深圳要培育出8-10家深圳本土的世界500强企业。截至目前,已经有了5家,华为、招商银行、平安保险、正威国际,和王石刚刚披露的万科,也就是还有3-5家的差距。

我还没想到。

拿到一手好牌,是幸运。能打得好,才是本领。

责任编辑: zhouqiqi

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