未来十年，哪些城市房价会涨？哪些会降？

这十年，是经济增速换挡的十年。过去的高增长不再，劳动力优势不再，人口红利亦消耗殆尽，各地雨露均沾的普涨时代也宣告结束。

然而，十年里，并不是所有地方都一飞冲天，甚至还有7个城市实际房价不涨反跌。

这是35个大中城市过去十年的房价涨幅排行榜：

先说明一点，这35个大中城市，包括26个省会(拉萨数据缺失)和北京、上海、天津、重庆直辖市，加上深圳、厦门、大连、青岛、宁波等五大计划单列市，这五个城市与省会一样是副省级城市。

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这七个城市十年房价不涨反跌

这十年，大中城市的房价出现大分化。

一线城市里，上海涨幅高达610%;作为二线城市的厦门，涨幅也高达559%。在这些地方，十年前一套100万的房子，如今已经升值到700万左右。

然而，部分西北、东北城市，房价涨幅甚至都没翻倍，十年房价涨幅不到100%，垫底的银川，十年涨幅只有81.86%。

涨幅不到100%，意味着什么?

我们可以对比城镇居民可支配收入：2008年，全国城镇居民可支配收入是15781元，而到了2016年这一数字是33616元，涨幅达到111%。换句话说，只要十年房价涨幅低于111%的城市，实际房价都在下跌。

通过简单剔除收入涨幅，可以得到各城市十年房价实际涨幅：

不难看出，有7个城市的实际涨幅为负，包括银川、太原、贵阳、大连、沈阳、宁波、西宁，基本都是西部或东北城市。

这意味着，在当地买房，这十年，不赚反赔。

这七个城市里，最令人意外的当属宁波。作为当初的明星城市，宁波受困于产业结构单一、人口吸引力弱、城市辐射力不足，所以房价长期处于停滞状态。2016年以来虽有一波上涨，但整体涨幅仍未跑赢收入。

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广州房价为何被北上深远远抛下?

作为一线城市，广州的房价却远远落后于北上深。

涨幅跑不过北上深，对广州而言既喜又悲，悲的是“广州衰落论”不绝于耳，喜的是还可以留住一些人。

2008年时，广州房价与北上深还在同一条起跑线，1万元左右，而到了十年后，当北上深房价全部突破5万时，广州房价却还在3万左右徘徊。

十年房价涨幅只有240%，不仅远低于北上深，而且跑输了厦门南京合肥。

为何会出现这种局面?一个原因是，广州经济竞争力在衰退，无论是人口吸引力还是经济竞争力，都弱于北上深。

另一个原因更为实际，这就是：城市基本盘大，广州城市面积是全国第二大，7700平方公里住了1400万人，而深圳是1/4个广州住了整个广州那么多人。上海面积小于广州，而人口是广州的1.7倍。这意味着广州拥有广大的郊区和腹地，摊平了房价。

还有一个原因，广州2010年举办了亚运会，从此积累了大笔城市债务。为还债，广州不得不加大推地力度，由此带来相对过量的土地供应。

这也就导致在这一轮暴涨中，广州房价启动最晚。深圳2015年就启动上涨，北京上海2016年年初就开始上涨，而广州直到2016年下半年和2017年上半年才开启上涨节奏。

虽然这一波从涨幅上看，广州已经超过了上海，但是由于过去几年的相对衰弱，广州房价离其他一线城市还有相当远的距离。

3

新一线城市：杭州没有想象那么热

南京、杭州、天津、武汉、成都、重庆这六个城市，被普遍认为是新一线城市，有望跻身“北上广深X”。其中，杭州呼声最大，但房价表现却出人意料。

从涨幅上看，南京十年涨幅高达353%，重庆为266%，天津为211%，而杭州、武汉、成都均不到200%。

这里单说一线城市呼声最高的杭州，杭州十年房价涨幅仅为172%，出乎很多人意料。其实很正常，杭州房价并不像所有人认为的那么坚挺。

2008年，全球金融危机，杭州是与上海、深圳同列的下跌急先锋，当年这里就发生有楼盘因为降价遭遇业主砸盘的案例。

2014年，全国楼市走衰，杭州又是最先下跌的城市。直到此番G20、阿里巴巴等概念轮番加持，杭州房价才再度走上暴涨道路。

这说明什么?过去十年，杭州楼市的投机成分过重，容易受到经济形势的影响，炒房团蜂拥而来，蜂拥而退，让房价备受折腾。

4

合肥厦门为何涨得这么猛?

其他二线城市里，涨幅最突出的莫过于厦门和合肥。

2008年，厦门房价只有5000多元，而到了2017年，一跃达到3.4万元。无论是房价绝对值，还是涨幅，都超过了作为一线城市的广州。

而合肥，2008年的房价只有3500多元，而2017年达到1.3万元，十年涨幅高达263.31%。从房价走势图不难发现，合肥房价主要是由这两年贡献的，2008-2015年间相对稳定，而2016年和2017年两年就贡献了149%的涨幅。

厦门和合肥为何涨的这么猛?原因并不相同。

厦门房价之所以出现暴涨，主要原因是厦门的体量太小，城区面积也小，不到广州的1/5，但岛内人口密度却堪比一线城市，其人口净流入在全国也排在前列，加上土地资源紧张，所以房价一路暴涨。

而合肥则是人为限制供地制造的暴涨。合肥2房价暴涨之前的三年，土地供应量连续下降，这就导致合肥的库存量相当紧张。早在2016年，买房要走后门，就已经成为合肥的标配。

5

东北西北，终究是老大难

再说弱省会城市。

房价涨幅垫底的城市里，东北三大省会(沈阳、哈尔滨、长春)全部在列，而西北城市(西安、兰州、乌鲁木齐、西宁、银川)也几乎无一遗漏。

这十年，东北经济陷入危机，多年经济增速都位列全国后排，而且人口大量外流，房价既失去短期支撑，也失去长远支撑。而且，在可见的未来，也很难出现大幅反弹。

西北城市，无论是作为龙头的西安，还是兰州、西宁、银川和乌鲁木齐，表现都不太如意。

这也突出反映，过去十年中国经济向东南的转移。全球化时代，谁离口岸最近，谁就能获得做多的全球市场分工机会，珠三角长三角在加工制造业上的突出表现，就是很典型的例子。

未来，随着高铁的推进，铁路物流成本正在不断降低，西安有望依靠西北的龙头地位，在经济和房价上，获得不错的发展。

6

普涨时代结束，谁能笑到最后?

正如前面所说，中国经济和房价都已告别普涨的时代。未来，随着城镇化的进一步推进，无论是南方省会还是北方省会，都还能获得农民进城的人口增量，所以在房价上都尚有一定的支撑。

但同时要指出的是，经济增速换挡，东南部的城市通过腾笼换鸟、引进高科技产业，实现产业转型升级，而东北的城市，却仍旧受制于老工业基地之困，西北城市也受制于经济缺乏根本驱动力之困，如果不及时找到自己的优势产业，很容易在经济的“新常态”中被抛弃。

经济如此，房价也如此。

未来3-5年，房价还会涨多少?

先泼点冷水，不要太乐观。

过去15年来，从02年开始，房价就以5年翻一倍的速度，稳定上涨。

在这种涨速下，闭着眼睛买房当然是没有问题的。

不管是多差的位置，多破的房子，多烂的户型，只要是差不多的城市，只要能拿手里5，6年，都有的赚。

那么问题来了。

未来3年房价还会上涨么?

未来5年会不会再翻一倍?

北上深能不能均价破10万?二线城市能不能再翻番?

很难，几乎没有这样的可能性。

未来5年，也就是到2022年，房价能比今年的最高峰，涨50%，就已经是非常乐观的预测。

平均下来，也就是年化8%的复利，跟理财差不了太远，这还是比较乐观的情况。

为什么未来这几年，会跟过去的情形不太一样?

原因主要有3点：

1.信贷上，国际大环境已发生根本性变化

2.政策上，仍在进一步的紧缩

3.房价真正的命脉，已被摸清，并逐渐被控制

最近一直在研究各种新规背后的真实指向，随着思路的日渐清晰，就越来越觉得：

未来，玩法已经改变。

过去的那些老的思路和规律，都需要进行修正。

当然，也不必太过悲观。

就算涨不了太多，但至少保值是没问题的，房价短期也许会经历回调，但是长期会非常的稳定。

哪怕不会大涨，也不至于大跌。

下面我们就来具体说明，为什么会出现这样的情况。

1

信贷国际大环境，已发生根本性的变化

短期看货币，中期看土地，长期看人口，过去写过很多次，未来依然会继续出现，因为这个原理看起来虽然简单，但是非常的有用。

房价走势，在很大一部分程度上，就是信贷形势的体现。

08年降息4次，09年房价大涨。

12年降息2次，13年房价小涨。

15年降息5次，16年房价大涨。

(其中1次是14年11月，写在一起方便理解)

加息，房价稳或降，降息，房价涨。

从目前来看，楼市已经开始被定向加息。

加息通道下，不要奢望房价会涨。

为什么要对楼市定向加息，而不是直接调整基准利率?

过去，想用信贷控制楼市，主要是通过改变基准利率来完成。

但是，基准利率并不只是作用在楼市上，还会影响到无数个大中小企业的运作。

你上调一次基准利率，中小企业借钱成本就高一分，赚钱难度也就高一分。

基准利率这种东西，可以说是牵一发而动全身。

现如今实体经济已经很难做了，再上调基准利率无异于雪上加霜，有悖于未来要大力发展实体经济的展望。

所以，我们现在暂时不动基准利率，而是只调整房贷利率。

所以未来这几年，贷款一定会越来越难，越来越严，利率也会越来越高，不要有幻想。

根据目前已知的信息：

1、开始对楼市定向加息

2、定向加息不过多影响实体经济

剩下的唯一变量就是：

对楼市的加息会持续多长时间?

这就是问题关键所在。

一旦知道了加息会持续多久，下一次降息什么时候才能到来，就能提前摸清楼市走势，知道下次上涨会是什么时候。

这就不得不说到信贷的国际大环境了。

过去10年，从08年开始，国际的货币环境都是非常宽松的，大家都拼了命的降息，你去欧洲贷款，利息都快接近于0，甚至有些国家你去贷款，人家银行还倒给你钱。

在这样的国际大环境下，我们怎么在国内玩加息降息，问题都不大。

但是，从今年开始不一样了，在美国的带领下，全球都开始进入一个加息通道，并将在未来持续很长一段时间。为了保住外汇储备，我们是绝无可能，在全球性的加息环境下，放宽国内的信贷政策。

根据美联储目前的规划，加息至少持续到19年下半年。

这也就意味着，2020年之前，全世界的信贷都很难放松。

信贷收紧的时候，房价是根本不可能逆势上涨的。

至于2020年以后会如何，还需要再看进一步的走势，但近期大环境已定，我们一定要认清目前的现状。

现在买房，想获得不错的收益，至少要等3年以上。

2

调控不会有半点放松

前段时间，有些中介在疯传北京限价解除，XXX城市或许效仿。XXX就是他们自己所在的地方，然后暗示近期房价还会涨。(当然只有一小部分，大部分中介还是靠谱的)

对于这些人，我只想说，一定不要跟国家唱反调。

不要把一点点的市场波动，都想成是调控的放松，都说成是涨价的预兆，最后只会招来更严厉的限制，倒霉的还是自己。

有时候，我们根本不需要知道政策具体是什么，我们只要看目的是什么就可以了。

目的是控制房价，就一定能控制，别不信，看北京，看上海，看深圳。

这三个城市的房价都能控制，别的城市还幻想什么呢?

只不过，在分城施政的影响下，会有一个先后顺序。

先涨的先稳住，后涨的后稳住，只要力度到了，不存在控制不住的情况。

北上深先涨，二线跟涨，三四线最后涨。

北上深先控制住，二线后控，三四线最后稳定下来。

毕竟还有去库存嘛。

这不，昨天东莞开始限价，前天沈阳也加入了楼市调控的阵营。

当5，6年没涨的东北，当库存大户沈阳都开始进入到调控通道，房价到底还能涨多少?

我们在买房之前，一定要记住一个根本的点，房价的最终归宿是什么。

不大涨不大跌，才是短期走势的真正归宿。

如果你的城市刚刚开始涨，那么你还有机会。

如果你的城市已经涨了很久，且涨幅超过40%，那么机会就已经不大了。

如果说信贷是房价的发动机，调控就是刹车片。

车速很快的时候，就算发动机熄火了，车也会继续高速滑行，所以我们要踩刹车。

猛踩刹车确实可以让车停下来，但松开刹车片却不能让车再次动起来。所以需要发动机的动力。

但是在3年内，信贷这个发动机，是不转的。

这也就意味着，如今冒失的闯进去，至少站岗3年。

虽然每个城市的状况都不一样，但除了刚需以外，越临近年底，买房投资就要越谨慎，切记。

至于第3点，不太敢在这里说，微信是个好平台，得好好珍惜，要谨言慎行。

跟这些有关：

最后，希望大家一定要搞明白调控和信贷的关系。

理解发动机和刹车片，对于车子的加速，减速来说，各自能起到的作用。

一旦理解这一点，再来看下面这句话：

短期看货币，中期看土地，长期看人口。

你就会发现，在房价走势的判断上，在城市投资的选择上，其实一切都有迹可循。