2018楼市预测：是涨还是跌？

2017年已进入了传说中的“金九”，然而，楼市的春天似乎并没有如约而来。

开发商捂盘待售伺机而动，二手房多空对峙难分胜负，越来越多的城市加入限购军团，政府又一口气打包推出了租售同权、共有产权、集体用地可入市租赁等政策，要给中低收入者一个说法。

经过多年来的多方角力，今天的楼市貌似脱离了经济学规律，呈现出一派无人看懂的混沌气象。

形势如此复杂，2018，房价究竟是涨，是跌?

2018年，楼市继续上涨的概率极大，不确定的只是幅度。

依据是什么?

我们不必去看GDP增长数值、广义货币M2增速、新增贷款数量、央行存款准备金率调整、城市楼盘去化率、人口迁徒地图、小学生增长比例等等专业数据，这些变量组合在一起千变万化，其结果就是会衍生无数的可能性。

我们只看一点，当下的人们对楼市必涨的信心到底有多强大。

信心比黄金更重要

人们一旦对某件事情建立起了坚定的信心，这股力量会是摧枯拉朽的。

经过十多年的楼市教育，尤其是2016年下半年到17年初的全国普涨，空军基本全部阵亡，多军已经一统天下，楼市短期震荡，长期看涨目前已是绝大多数人的共识。

这是十多年血与泪的经验教训积累下来的国人共识，想在三五年内彻底扭转基本是不可能的。所以，2018，楼市看涨基本面不会有大的变化。

记得十多年前，经常有"专家"告诉人们，家庭存款应该分为三个部分：银行储蓄、股票、黄金各占三分之一。当初信了这些专家忽悠把手里的钱投到这三个地方的人，估计今天肠子都悔青了。

今天的我们，既不信任黄金，更不信任股票，也不会让钱乖乖地躺在银行睡觉。

至于期货、基金、债券、外汇、收藏等多种理财方式，经过多年的市场检验，收益高的风险高，风险小的收益低，都已成为了小众市场。所以，人们坚定地把全部身家都投向一个方向——楼市。收益高而风险小，这种理财方式多年来屡试不爽。

现在已是多军的天下

如果说十年前的温州炒房团名动天下，那今天的炒房军团规模之大远胜当年的十倍百倍。2016年一线、二线、强三线的房价如大水漫灌，轮番炒作，每座城市都留下了炒房大军的身影。

当下一线、二线、环京、环沪、环深，几乎所有的热点城市全部限购，但炒房团依然在伺机而动。

近日，长沙和济南也羞答答地撕开了限购的口子，炒房团一哄而上。

在众多的炒家中，有实力雄厚一掷千金的豪客，也有靠信用卡、小额贷凑出首付的屌丝青年。

也许有人会指责炒房客，认为他们所到之处如蝗虫过境，推高房价，让产业脱实就虚。可是，我们应该清醒地看到，人的本性就是趋利避害，追逐利益是人之天性。

哪里有利益，哪里就有投机。炒房客并非是高房价的始作俑者，他们只是追随这波时代大潮分得一杯羹罢了。

扪心自问,，如果是你，有资金、有机遇，只需要转手买卖两套房子，就能获得工作数十年才能得来的收益，你会拒绝吗?

政府与多军的角力

目前，炒房客数量之多，实力之强，已到了政府不得不认真对待的地步。

再说一下政府近期推出的各项新政。

租售同权目的在于鼓励人们以租房替代买房，提升租房者权益;

共有产权则是给中等收入人群一个七折买房的机会，政府入股，风险共担，收益共享;

集体用地入市租赁的目的在于扩大租赁市场，降低租房价格，市场上可供出租的房源多了，也会牵制房价。

这些新政都能看出政府的用心良苦，确实希望拉住房价这匹脱僵的野马，千万别再像去年那样疯涨了，一旦崩盘后果不堪设想。

但资源天然分布是不均衡的。而且，一旦获得了资源的城市或地段，便具备了先发优势，会吸引更多的资源不断流入，就如水从高处往低处流一样自然而随意。

反之，如果想把资源引入不发达的地区，就如同要把水从低处往高处引一样吃力而收效甚微，为什么西部大开发投入了巨大的人力物力却不成功，就是此理。

中国城市化的进程仍在继续，大量人口流入大城市就如水从高处向低处流一样无法阻拦。无论兴建多少廉租房，经适房都会被迅速填满，直至这个城市再也无法建设更多房屋、容纳更多人口为止。

2018，让子弹飞一会儿

一叶落而知天下秋，总结过往亦可预知未来。

让我们回顾一下2002年以后这十几年的房价波动，可以看出：房价走势大致处于三到四年一轮回的模式，即微涨→大涨→微跌→横盘→聚势→盘整上攻→重新大涨这样一个流程。

而且，每次上涨并非全国普涨，基本都是一线城市领涨，再蔓延至二线城市，最后再波及到三四线城市，涨幅也是逐渐减弱。

2006、2009、2012、2016(包括2017上半年)都是大涨年，其他年则是盘整年或小涨年，但总体一定是螺旋上升的趋势，因为货币和物价的增长都是不可逆的。

但近几年，即使同属一线城市，楼市上涨周期也开始出现分化。2015年，深圳最先一波领涨;16年上半年上海接力，下半年再到北京;17年3月，随着政策不断加码，一线城市房价领跌，但部分二线城市仍处在按下葫芦浮起瓢的态势中。

梳理过往，便可以预知未来。2018年将会是盘整微涨之年，楼市上涨基本面不变，17年过热的城市会在18年蛰伏消化过高的涨幅。

2018年，虽然没有了空军，但政府是多军最大的敌人，政府可以容忍房价不涨或微涨，但绝对不会容忍再来一个大涨之年。

一旦有这样的预期，是否会有更重磅的政策炸弹推出，比如首套房80%首付，二套房全款;或者是买入五到十年内禁止卖出;或者是一个家庭限买一套房，社保资格提升至八年，都不是没有可能的，就如同北京对待商住一样的一招绝杀。

而且，2018年，确实看不到大涨的机会，所以，不论你是多军还是炒房客，我都劝你，2018，不妨让子弹飞一会儿。