徐州

2018楼市预测:是涨还是跌?

2017年09月08日来源:鼎天集团行业动态责任编辑:jingjing

2017年已进入了传说中的“金九”,然而,楼市的春天似乎并没有如约而来。

开发商捂盘待售伺机而动,二手房多空对峙难分胜负,越来越多的城市加入限购军团,政府又一口气打包推出了租售同权、共有产权、集体用地可入市租赁等政策,要给中低收入者一个说法。

经过多年来的多方角力,今天的楼市貌似脱离了经济学规律,呈现出一派无人看懂的混沌气象。

形势如此复杂,2018,房价究竟是涨,是跌?

2018年,楼市继续上涨的概率极大,不确定的只是幅度。

依据是什么?

我们不必去看GDP增长数值、广义货币M2增速、新增贷款数量、央行存款准备金率调整、城市楼盘去化率、人口迁徒地图、小学生增长比例等等专业数据,这些变量组合在一起千变万化,其结果就是会衍生无数的可能性。

我们只看一点,当下的人们对楼市必涨的信心到底有多强大。

信心比黄金更重要

人们一旦对某件事情建立起了坚定的信心,这股力量会是摧枯拉朽的。

经过十多年的楼市教育,尤其是2016年下半年到17年初的全国普涨,空军基本全部阵亡,多军已经一统天下,楼市短期震荡,长期看涨目前已是绝大多数人的共识。

这是十多年血与泪的经验教训积累下来的国人共识,想在三五年内彻底扭转基本是不可能的。所以,2018,楼市看涨基本面不会有大的变化。

记得十多年前,经常有"专家"告诉人们,家庭存款应该分为三个部分:银行储蓄、股票、黄金各占三分之一。当初信了这些专家忽悠把手里的钱投到这三个地方的人,估计今天肠子都悔青了。

今天的我们,既不信任黄金,更不信任股票,也不会让钱乖乖地躺在银行睡觉。

至于期货、基金、债券、外汇、收藏等多种理财方式,经过多年的市场检验,收益高的风险高,风险小的收益低,都已成为了小众市场。所以,人们坚定地把全部身家都投向一个方向——楼市。收益高而风险小,这种理财方式多年来屡试不爽。

现在已是多军的天下

如果说十年前的温州炒房团名动天下,那今天的炒房军团规模之大远胜当年的十倍百倍。2016年一线、二线、强三线的房价如大水漫灌,轮番炒作,每座城市都留下了炒房大军的身影。

当下一线、二线、环京、环沪、环深,几乎所有的热点城市全部限购,但炒房团依然在伺机而动。

近日,长沙和济南也羞答答地撕开了限购的口子,炒房团一哄而上。

在众多的炒家中,有实力雄厚一掷千金的豪客,也有靠信用卡、小额贷凑出首付的屌丝青年。

也许有人会指责炒房客,认为他们所到之处如蝗虫过境,推高房价,让产业脱实就虚。可是,我们应该清醒地看到,人的本性就是趋利避害,追逐利益是人之天性。

哪里有利益,哪里就有投机。炒房客并非是高房价的始作俑者,他们只是追随这波时代大潮分得一杯羹罢了。

扪心自问,,如果是你,有资金、有机遇,只需要转手买卖两套房子,就能获得工作数十年才能得来的收益,你会拒绝吗?

政府与多军的角力

目前,炒房客数量之多,实力之强,已到了政府不得不认真对待的地步。

再说一下政府近期推出的各项新政。

租售同权目的在于鼓励人们以租房替代买房,提升租房者权益;

共有产权则是给中等收入人群一个七折买房的机会,政府入股,风险共担,收益共享;

集体用地入市租赁的目的在于扩大租赁市场,降低租房价格,市场上可供出租的房源多了,也会牵制房价。

这些新政都能看出政府的用心良苦,确实希望拉住房价这匹脱僵的野马,千万别再像去年那样疯涨了,一旦崩盘后果不堪设想。

但资源天然分布是不均衡的。而且,一旦获得了资源的城市或地段,便具备了先发优势,会吸引更多的资源不断流入,就如水从高处往低处流一样自然而随意。

反之,如果想把资源引入不发达的地区,就如同要把水从低处往高处引一样吃力而收效甚微,为什么西部大开发投入了巨大的人力物力却不成功,就是此理。

中国城市化的进程仍在继续,大量人口流入大城市就如水从高处向低处流一样无法阻拦。无论兴建多少廉租房,经适房都会被迅速填满,直至这个城市再也无法建设更多房屋、容纳更多人口为止。

2018,让子弹飞一会儿

一叶落而知天下秋,总结过往亦可预知未来。

让我们回顾一下2002年以后这十几年的房价波动,可以看出:房价走势大致处于三到四年一轮回的模式,即微涨→大涨→微跌→横盘→聚势→盘整上攻→重新大涨这样一个流程。

而且,每次上涨并非全国普涨,基本都是一线城市领涨,再蔓延至二线城市,最后再波及到三四线城市,涨幅也是逐渐减弱。

2006、2009、2012、2016(包括2017上半年)都是大涨年,其他年则是盘整年或小涨年,但总体一定是螺旋上升的趋势,因为货币和物价的增长都是不可逆的。

但近几年,即使同属一线城市,楼市上涨周期也开始出现分化。2015年,深圳最先一波领涨;16年上半年上海接力,下半年再到北京;17年3月,随着政策不断加码,一线城市房价领跌,但部分二线城市仍处在按下葫芦浮起瓢的态势中。

梳理过往,便可以预知未来。2018年将会是盘整微涨之年,楼市上涨基本面不变,17年过热的城市会在18年蛰伏消化过高的涨幅。

2018年,虽然没有了空军,但政府是多军最大的敌人,政府可以容忍房价不涨或微涨,但绝对不会容忍再来一个大涨之年。

一旦有这样的预期,是否会有更重磅的政策炸弹推出,比如首套房80%首付,二套房全款;或者是买入五到十年内禁止卖出;或者是一个家庭限买一套房,社保资格提升至八年,都不是没有可能的,就如同北京对待商住一样的一招绝杀。

而且,2018年,确实看不到大涨的机会,所以,不论你是多军还是炒房客,我都劝你,2018,不妨让子弹飞一会儿。

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