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购房指南:房产证加名减名有哪些学问?

2018年06月19日来源:网络整理购房指南责任编辑:jinjing

很多人都知道,房产证上的名字直接关系到房产权的归属,但是对大多数人而言对房产证加减名字的流程还是比较陌生的,不知道需要办理什么手续,不知道如何在房产证上加名字及如何收费。下面小编就来详细说一下。

购房合同

写几个人的名字都可以,但是注意购房合同上填写的购买人是谁,房产证就登记给谁。

按揭贷款合同

只能写一个人名字,因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理,保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一,其原因是规避银行的贷款风险。

房地产权证(也就是房产证)

房地产权证是一人一证,第一业主即共同购买人的顺序第一人名下是《房地产权证》,而其他人共同人持有的是《房地产权共有(用)证》,在占有房屋份额那栏填的是共有。

房地产权共有(用)证

房产其他共权人持有,同样在占有房屋份额那栏填的是共有,这个证在法律上标志着房产的共同归属,同时双方约定各自的出资额或所占份额。

加名字有3种方式

房产证上加名字,“加名”实质上是增加房屋的共有权人。而根据法律,目前房产证加名的方式有三种:房屋买卖、析产登记(以房屋析产登记增加房屋共有权人仅适用于夫妻之间)、房产权赠与。

一是赠与

假设房屋产权人赵先生想在自己的房产证上加上儿子的名字,那么他可以选择将房屋的部分产权赠与给儿子。具体应该怎么操作呢?

首先应先到公证部门办理房屋的赠与公证,其次到财税部门办理完税或免税手续,之后再到国土房管局的测绘部门出具测绘附图,后持房地产登记申请书、完税或免税证明、测绘附图、原房地产权证书、赠与公证书、身份证明等资料,到国土房管局交易登记部门申请房地产权赠与登记,增加儿子为房屋共有人。

二是买卖

想在自己的房地产权证上加上其兄弟的名字应该怎么办?

你可以选择将房屋的部分产权卖给自家兄弟。你可以持房地产转移登记申请书、房地产买卖合同、房地产测绘部门出具的测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料,到国土房管局交易登记部门申请房地产权转移登记,增加你的兄弟为房屋共有人。

三是析产

以房屋析产登记增加房屋共有权人仅适用于夫妻之间。

如果你想在自己的房产证上加上配偶的名字,除了可以选择赠与、买卖方式外,还可以选择房屋析产登记。你需要先到公证部门办理房屋的夫妻析产公证手续,然后到财税部门办理完税或免税手续,再到市国土房管局测绘部门出具的测绘附图,后持房地产登记申请书、完税或免税证明、夫妻析产协议书、测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料,再到国土房管局交易登记部门申请房屋析产登记。这样,你就能增加配偶为房屋共有人。

减名有两种方式

如果与父母在一张产证上,而又想将自己的名字从房产证上去掉,按照有关法律规定以及目前的操作实践,去掉房产证上的名字主要有两条途径:

一是买卖

即与父母签订一份买卖合同,把自己所拥有的其中的三分之一产权卖给父母;

二是赠与

即你把自己拥有的那三分之一产权无偿赠与给你父母。在这种方式下,赠与合同必须要公证,且需付一笔公证费。

加名字所需的费用

夫妻间加名费用:

这种情况属于更正登记,市民只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料,共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后,即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税,仅收取房屋登记费和印花税等。

父母子女、直系亲属间加名费用:

如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续,就可以考虑二手房买卖或者是赠与。如选择赠与方式,需交如下费用:

1、契税:房产评估价的3%。

2、评估费:房产评估价的0.01%~0.5%。

3、公证费:房产评估价的1%。

4、房地产赠与过户税费:房屋评估价0.05%的合同印花税、80元的登记费组成。

如选择买卖方式,则所交费用同下。

非直系亲属、非配偶、婚前加名费用:

这时候房产证加名字视为买卖行为,需要交如下费用:

1、工本费,贴花费、制图费、评估费。

2、每平方米2.5元的交易费。

3、房产证不满2年需缴纳5%全额增值税(北上广深满2年非普通住房需缴纳5%差额增值税)。

4、原房产证拥有者须按房产价值50%部分缴纳1%的个人所得税。

5、加名字的人须按房屋面积缴纳1%-3%不等的契税。

6、万分之五的印花税。

7、以上增值税、所得税、契税等征收基数,按交易部分的评估价征收。

减名字所需的费用

减名字类似于份额转让,流程和正常的房屋交易类似。

如果是夫妻之间减名字,是不收取契税的,只需要工本费和手续费,这要根据各地方收取。

如果直系亲属之间赠与,只需缴纳契税和公证费。共分四种情况:

1、 购买90平方米以下普通住宅:1%;

2、购买90平方米以上的普通住宅:1.5%;

3、非购买普通住宅:3%;

4、购买非普通住宅:3%。

非直系亲属之间,即便是通过赠与方式,也要缴纳相应的营业税、契税等,等同于买卖。

这些情况不能在房产证上加名字

1、按揭房不能加名字,必须要把银行的贷款结清后才能办理房产证名字变更。但是如果是刚买了房,还没有办理贷款的情况下,就可以直接去找开发商,在合同上加名字;

2、抵押房不能加名字,如果是全款买的房,但是将房子抵押出去了,这种情况也是不能在房产证上加名字的。

银行需要把控风险

1、签订按揭贷款合同时,一般银行都会声明不能随意更改借款人;

2、签合同时抵押人是一人,银行只对这一个人的征信等进行调查。如果产权人变成两个,银行就得对另一个人进行重新调查,如果此人的征信有污点,还会影响到贷款合同;

3、房贷合同涉及贷款利率等问题,目前一套房和二套房的利率是不同的,原来银行只调查一个人的购房情况,现在加了一个人,如果这个人已经有多套房产,那么房贷利率还得重新计。

因此,在房产证上加名须经过银行批准,一般银行规定:房贷没有还完是不能加名的。

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