“上海式”拿地流拍：2018房企日子难过

调控严，融资难、回款难，导致2018年房企日子相对难过，也反过来，土地市场逐步回归理性，降温明显。根据中信建投监测数据，2018年前7月国内300城总流拍宗数达258宗，比2014年同期还高出59%。

但反过来，有些地产人也认为所谓危机，其实危就是机，认为2018年下半年和2019年将是拿地的好机会，就在最近博鳌观点论坛上，阳光城吴建斌总表示，其一，房企要可持续发展，就必须得持续拿地，其二、今年四季度或者是明年上半年，也许就是买地的最佳时机;其三、之前土地价格被推得很高，条件要得很高，现在市场变了，可能现在的地就会便宜，位置还会好。

但事实上，在最近某媒体一份针对上海土地流拍，底价成交的统计中，更多房企表现出一种“没钱、没资格、没有好的预期”的无奈状态，而且很多房企表示土地市场不再像过去那么被疯抢，底价拿地，少数人拿地，甚至流派已经不是个别现象，土地市场逐步回归理性。

继7月宅地流拍后，上海新出让的2宗宅地又以底价成交。

8月7日，上海闵行区出让2宗宅地，万科及首创各得一宗。万科获得闵行吴泾镇地块，首创获得闵行华漕镇地块。

一只巴掌拍不响，土地交易既取决于卖方市场也取决于买方市场。上海闵行两宗宅地底价成交的直接原因是，竞买申请人数只有一家房企。

少人问津甚至无人问津，或许也是7月上海5宗地块终止出让的直接原因。“没人买，肯定终止出让。”一位上海开发商向某媒体如此表示。

上海土地交易市场发现，被终止出让的5宗地块，有3宗未显示竞买申请人数，其中一宗显示为0，一宗显示为4。

不管手中是否握有余粮，开发商对于进仓宅地仍有渴求!

商人不做赔本买卖。拿地与不拿地的微妙界限，或许在于一本利润帐。但政府同样设定准入门槛。自去年4月上海政府高筑城墙，出台“招挂复合”土拍新规以来，大批房企被拒之门外。

诸如成为城市另类符号;流拍，则更像是一个信号。

两者均有力地记录着楼市极端的冰火行情。

不管是游戏，还是流拍现象，都是开发商与政府博弈战的结果体现，类似一场“中国式相亲”，不仅要甲看上乙，还得乙给甲亮灯，方能牵手成功。

多城土地流拍

在万科、首创分别以底价拿下闵行宅地前的7月，包括商业用地、商办用地甚至纯住宅用地等在内，上海共有5宗地以“出让人申请”为由被终止出让。

加上6月流拍的一宗纯宅地，年内上海共流拍6宗地，分别为青浦区华新镇住宅地块、闵行区浦江镇商办地块、宝山区大场镇商业地块、杨浦区江浦宅地、闵行区浦江商住地块及6月流拍的宝山区杨行镇住宅地块。

土地市场似乎进入罕见低点。

不仅上海，华东区域主要二线城市，也出现土地流拍现象。据某媒体不完全统计，仅7月，上海、杭州、苏州、宁波分别流拍5宗、1宗、3宗、2宗地块。

某媒体采访多位华东片区相关从业人员，对土地流拍解读信息综合如下：

1、钱!钱!钱——大家手上都没钱

“大家手上都没有钱。”一位土地拓展人士总结说。

一方面，在限购、限价等政策下，上海市场内高价楼盘难以入市，资金回笼相对缓慢。

另一方面，此前某媒体也指出，银根收紧，房企融资困难。

目前大部分银行的常规地产融资业务，如开发贷、并购贷、经营性物业贷等，只做白名单或者前百强、甚至是前50强的客户。

2、政府预期高于市场预期，市场预期高于房企预期

一位苏州市场的土地投资人士指出，某些地块的起拍楼板价定价高，也是土地流拍的原因之一。

放至上海市场，同样适用。譬如，杨浦区江浦宅地，起拍总价46.0182亿元，总建筑面积为77725�O，在忽略15%自持及15%自持部分的情况下，楼板价也达到5.9万/平。

而2015年11月底，信达以72.99亿拿下的，被多家房企经过数轮争夺的杨浦新江湾纯住宅地块，不扣除20%保障房面积情况下，名义楼板价为4.9万/平。

这宗地后来虽引入打造成泰禾IP级产品院子系列，但受限于限价政策，至今还未解套——今年3月底，上海院子首批房源才取证，并于4月实现开盘。

上海市场内，类似“上海院子”的高价地未能解套例子，不在少数，万科、融创、融信等开发商均有项目被套牢。

也就是说，在某些地块上，政府定价高于市场预期价格。

此外，某媒体了解到，今年下半年虽不乏有房企采取逆周期拿地策略，想在市场低点捡漏，但在限购、限价等政策下，多数开发商看低短期甚至更长时间内的市场行情，拿地谨慎且积极性不高。

某媒体询问多家房企，确有房企因行情变化降低年初拿地标准。

在全国化布局的策略下，开发商更愿意将视线转移到三四线城市，甚至投资海外土地。

3、地块限制性条件严苛

在自持、保障房、中小户型、租赁等多方面有严苛限制条件。

杨浦区江浦宅地的出让条件显示

中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%;

保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5.0%以上;

自持建筑面积不低于15%且须用于租赁。

青浦区华新镇新凤路东侧25-01号地块则要求

自持建面为15%以上;

保障房为建面5%以上;

中小户型占比9成;

且要求全部全装修交付、装配式建筑。

8月1日，万科联合体拿下的徐汇区虹梅街道商住办地块，除了在自持面积、租赁租房等方面有严格限制外，对于招商和业态的要求愈发严格和详细。

该地块要求引入至少一家经国家发改委、国家科技部等部委认定的国家级“企业技术中心”，且必须向区商务委备案，两家及以上具有资质的众创空间运营机构，推进众创空间建设。

如果出让方无法达成上述两项要求，地块将被禁止出售(包括股权变更方式)。

4、“招挂复合”评分制土拍规则

“招挂复合”土拍规则，让多数开发商失去参拍资格。

且“招挂复合”的评分体系“受让管理”事项，又让年内已经拿地的开发商失去竞争力。

对此规定，多家想在上海市场拿地的开发商，向某媒体表示出无奈。

上海链家市场研究部监控的数据显示，今年上半年，上海共计成交经营性用地42幅，平均溢价率仅为2.9%，仅有两幅含商品住宅属性用地成交。

上海链家市场研究部进一步指出，上海对于参拍房企招挂复合的实施，使得商品住宅类用地高溢价行情不再，普遍以底价或低溢价成交。

那么“招挂复合”游戏规则有什么不一样呢?

中小型房企一开始就丧失了参拍资格。

2017年4月，上海出台土拍新政，推出“招挂复合”出让方式，对竞拍开发商进行资格评分——经济实力30分、技术资质20分、项目经验50分。通过资格审查的有效申请人数为三人及三人以下的，本地块采用挂牌方式出让，有效申请人数超过三人的，本地块采用招标方式出让。