楼市调控要汲取2015年股市的教训

2016年的楼市与2015年的股市的确有不少类似之处。

微信里流传这样的段子：去年A股国家牛市与现在的人造房市异曲同工。1.降首付=加杠杆;2.暂停开发新地块=暂停IPO;3.契税调整=降印花税 ;4.专家谈一线城市还要涨一倍=4000点是牛市起点;5.深圳(楼盘)均价10万=全通教育500元;6.鼓励农民进城买房=最后的散户进场……

更相似的是，它们都是人为主导的，并非市场的自然选择。去年刺激股市的初衷是为了提高直接融资比重，改善我国的金融结构，希望通过大规模增加股本融资来降低企业的高负债率风险。今年刺激楼市是为了房地产去库存，同样是为了化解我国的金融风险。两件事情的政策初衷基本相同。

从去年的股市运行看，出现了暴涨暴跌的走势，上半年的气势如虹和下半年的两次股灾(按照农历计算的话，羊年出现了三次股灾)都是出乎政策初衷的，出现十几次千股跌停现象更是决策者不愿看到的结局。可见，好的动机未必有好的结果，反思去年的股市之教训或许可以给今年的楼市调控提供一些借鉴。

股灾给我们最深刻的教训就是政府不应该过度干预市场行情，让股市承担过多的政策目标。政府希望通过投资者加杠杆的方式来给企业降杠杆的路子在理论推导上似乎顺理成章，但实践证明是难以行得通的。问题的关键在于政府的干预扭曲了股票市场投资者的预期和行为。股市本身的基本规则是“风险与收益对称”，高收益一定对应高风险。当投资者认知政府希望股市上涨的意图之后，加之主流媒体的极力渲染所谓的“国家牛市”、“中国股市迎来长期慢牛”、“改革牛”等，实际上等于政府给股市背书，股市的收益与风险不再匹配，似乎可以获得高收益而不需要承担高风险。政府信用的介入扭曲了投资者的行为，每周数百万新开户数量及场外疯狂的配资行为是投资者扭曲行为的具体表现形式。

监管者希望通过适度的刺激来激发市场人气，利用所谓的“慢牛”来达到多发行股票的目的，这样的初衷却反被市场利用，出现了难以驾驭的“疯牛”，股市每日成交额动辄几万亿元。当股价严重脱离基本面，加上市场投资者普遍高杠杆操作，崩盘是必然的结果。7月份之后政府采取了断然措施救市，让股市暂时停止了崩溃式下跌，但付出的代价相当高昂。而数以千万计的股市投资者仍然处在套牢的痛苦中挣扎，其中包括不少因为融资炒股被强制平仓的人。根据中国证券登记公司公布的的资料，2016年1月末，100万以上的投资者数量由2015年5月底的192万户减少到87.4万户，减少了45%;而10万元以下的账户数量大量增加。很多100万以上的投资者直接降到了10万以下，他们的损失相当惨重。

眼下的楼市与一年前的股市有很多类似之处，有关部门需要高度关注。尤其是北上广深四个一线城市的房价已经出现失控，深圳今年1月份的新建商品住宅价格指数同比上涨超过50%，这是国家统计局有关房价统计的最高纪录。在房价已经形成疯涨的背景下，任何刺激房价上涨的言论或政策都会被市场放大，形成正反馈，这就是所谓资产价格的“自我强化”现象。去年的股市就是在“两会”之后，在“银行资金流入股市也是支持实体经济”等言论刺激下，在“4000点是牛市的起点”的不当引导下，出现疯狂的——短短2个月时间里，上证指数大涨60%，创业板指数上涨100%。

笔者以为，相对于股市来说，楼市更重要。如果楼市出现暴涨暴跌，对经济的打击将难以估计。股市在5000点时的总市值为60万亿元，与居民的银行存款接近，而且其中有50%左右是国有股或法人股，与投资者直接相关的市值只有20多万亿。而楼市的总市值至少在200万亿元以上，是个人投资者持有股市流通市值的10倍以上。从全球经济史看，几乎所有的金融危机都是由房地产危机导致的，只要楼市出现大的波动，经济与金融一定会出现大问题。

要防范楼市出现暴跌，唯一的办法就是不要让它暴涨。在一线城市已经出现暴涨的情况下，防止出现暴跌的任务已经十分紧急了。

常言道，不撞南墙不回头。我们在股市上已经撞了南墙，是否应该认真反思一下楼市政策的问题?希望今年的楼市不要重蹈去年股市的覆辙。