房屋租赁金融产品群起AB面:利好方也需直面痛点

长租公寓探路之初，面临的首要难题之一是高本钱融资，银行供应的租赁金融产品对开发商是必定利好。不过，长远还需大力发展REITs，完结证券化才华切中痛点。此外，关于租房贷的审理等需求加强，以防止违规运用。

“前方的路还看不清楚，未来什么样谁也不知道，只能探究前行。”12月1日，某出名房企长租公寓负责人对21世纪经济报道记者标明。据他泄漏，其地点公司的长租公寓产品已开业三个多月，现在租赁率只达六七成。

关于长租公寓这一新鲜事物，想要商场接受，需求时间、途径以及很多推广。与租赁商场相应的金融立异产品也是如此。

跟着决策层大力推广租售偏重的居处原则，银行正加速推进租赁告贷业务。

11月28日，工商银行北京分行宣告，将为居处租赁商场企业端与个人端推出专属金融产品。未来五年，将为北京居处租赁商场各参与主体供应总额不少于6000亿元融资支撑。工商银行为租赁居处缔造主体推出“租赁居处开发告贷”，融资金额可达项目总出资80%、期限可达25年;为个人承租者推出“个人租赁居处告贷”，融资金额可达100万元、期限可达10年。

此前，缔造银行、中国银行等也分别针对企业端和租户端推出相应告贷产品。

银行抢推租赁

银行现在针对租赁商场推出的金融产品，首要针对企业端和租户端。

按照工商银行北京市分行有关负责人的说法，未来将与租赁居处缔造方、产权方、运营方、承租方、联营协作方、信息效力方严密协作;概括运用租赁居处开发告贷、租赁居处缔造告贷、租赁居处运营告贷、个人租赁居处告贷、租赁居处资产证券化产品、租赁居处工业基金六大产品，满意开发缔造、项目运营、资产盘活、后期退出等环节的融资需求。

针对个人租房告贷业务，此次工商银行北京分行并未发表详细信息。而企业端，工商银行协作方首要是央企、国企。消息闪现，与工商银行北京市分行签署居处租赁战略协作协议的分别是北京市确保房中心、城建集团、首开集团、亦庄控股、中粮地产。近期该分行已完结北京市首个企业自我抑制居处项目——中粮地产海淀永丰租赁居处项目，阅览落地。

其他银行也已行为。10月30日，中信银行与碧桂园签署300亿元长租居处确保性基金战略协作协议。11月2日，中国银行厦门分行与厦门市国土资源与房产管理局签署居处租赁战略协作协议。11月20日，中国工商银行广东省分行为科学城出资集团“全自我抑制只租不售”地块项目供应包括居处租赁缔造资金在内的50亿元全面金融效力支撑。

利好房企

新鲜事物的商场接受度是值得注重的论题。

在石榴集团熊猫公寓CEO王玺龙看来，银行针对租赁商场推出的金融产品，可以处理企业痛点，并很有作用。

长租公寓在房地产作业尚属新鲜事物，探路之初，其面临的首要难题之一也是高本钱融资问题。据安居客房产研究院监测，现在国内长租公寓干流融资办法的年化利率都在8%以上。王玺龙的观念代表了一部分长租公寓运营商的观念。银行此举在开发商普遍看来，是必定利好。

从商场层面看，其意义更大。华夏地产首席分析师张大伟以为，当下租赁商场的最首要痛点在供需结构严峻，特别是一二线抢手城市，租金高位的最首要原因是租赁房源少。在银行的资金歪斜下，关于进入租赁的企业来说，的确可以取得资金支撑，增加房源供应量。

不过，从实践运转状况看，安居客房产研究院首席分析师张波以为，单靠租赁贷远不足以支撑参与主体的融资需求，长远来看，还需大力发展REITs，完结证券化才华切中痛点。

据安居客房产研究院不完全统计，现在全国已有千余家长租公寓企业，触及房子数量约200万间，估量至2020年底会逾越1000万间。

需针对痛点

王玺龙以为，租房告贷关于处理租房者痛点，作用并不显着。

从银行针对租户推出的金融产品看，首要是用于一次性付租赁金等租房相关费用的告贷。依据告贷人资信状况，告贷额度期限最长10年，额度最高100万元。在利率方面，首个个人租赁居处告贷产品、缔造银行的“按居贷”的协议内容闪现，1年期告贷月息为0.363%，合年息4.356%;1-3年期的告贷月息为0.396%，合年息4.752%。

21世纪经济报道记者进行小范围抽样调查发现，除非“救急”，大部分租户还不太能接受租房告贷。而“救急”的办法也可以多样，比方诺言卡。

不过，张波以为，有需求就有商场，估量到2020年全国租赁人口将达2.2亿左右。跟着租赁人口持续增加，关于租房贷有需求的必定数值也将同步增加，租房贷的规划估量也将逐步扩展。租房贷的杰出作业，关于租房商场健康发展将起到活跃作用。

张波指出，租房告贷可以为两类租房者带来益处：一类是刚结业大学生或收入水平较低的租住者，免抵押诺言贷办法可以防止租户在前期就发生“付三押一”等大笔费用开支;从安居客线上用户调研来看，租房者注重要素中“付租办法”占比达21%，租房贷无疑在这方面可起到正向作用;第二类是期望安稳租住者，比较乱涨租金，租房更大的痛点在于租居处源不安稳，据安居客线上用户调研，逾越12%的租房者是因“房东暂时回收房子，不再租赁”的原因而被逼换房，因租金问题换房比例在11%以下。而租房贷可以在5年甚至10年的长段时间内断定租居处源。

不过张波主张，关于租房贷的审理等方面需求加强，以防止违规运用。“一方面要谨防‘假房源、真告贷’套现，因为长租公寓房源的真实性考证在实践操作层面有必定难度，单靠金融企业很难完结全方位断定，政府的租赁会合途径缔造就显得非常重要;另一方面要谨防‘真房源、假租户’骗贷，一旦参与主体出现”跑路“等现象，对金融机构将是不可估量的丢掉。”