嘉兴买房乱象：流行的10万“号费”

近年来，嘉兴楼市火爆。但是，盛宴背后，乱象丛生，加10万“号费”买房在嘉兴更是屡见不鲜。“号费”现象终究因何而起?开发商及中介在其中扮演了什么角色?近日，《国际金融报》记者实地暗访相关利益方，试图复原嘉兴楼市“号费”现象的原貌。

“哎，都是这样的。”卢文(化名)一声叹息，带着无法，带着不解，带着一种视而不见的认命之态。

在《国际金融报》记者面前长吁短叹的卢文，将至而立之年，正在四处寻觅着一个属于本人的栖息之地，然后“先有房再立家”。

不过，心仪的房子真难买!

“看中的简直都是抢手楼盘，特别是质量好一点的学校房，认筹的人多，僧多粥少，日光盘都不稀奇了，之前开盘摇号都是秒光。全款付清的都不一定买得到房，更不要说我们这种还想贷款的了。”卢文边说边摇头。

2016年，当浙江嘉兴本地人还笃定房价不会上涨时，外地分销商早就“暗嗅芬芳”。多辆“沪”牌大巴一字排开，一时间嘉兴各楼盘的销售部门可罗雀。

彼时，嘉兴本地人，或冷眼旁观、或半信半疑，但在新房均价从七八千被拉至万元之后，不少嘉兴本地人也坐不住了，纷繁参加“抢房大军”，而这结成的果便是认筹长龙和开盘后的“秒清”。

但是，盛宴背后，乱象丛生。

像卢文这样的前因张望、后因摇号难招致至今仍未买房的嘉兴人不在少数。这时分，打着“有内部资源可协助购房者提早锁定房源”旗帜的中介呈现了。

10万起的号费

“你本人去买，全款都不一定买得到。我们有渠道，能够帮你去内部拿房，但是你需求交个十几万的‘号费’。”近日，嘉兴某楼盘开端认筹，记者以购房者身份前往该楼盘周边的中介处咨询，一位来自A中介公司的房产中介王丽(化名)对记者表示，只要经过他才干拿到该楼盘的房源并锁定心仪的楼层。

王丽口中的“号费”就是业内臭名远扬的“茶水费”，即购房者经过第三方(大局部为中介)提早认购房源所需支付的费用。

经过这几天在嘉兴的实地暗访，《国际金融报》记者理解到，“号费”在嘉兴不只是常态，金额还因楼盘炽热水平的不同而增加。

另一位来自B中介公司的房产中介李峰(化名)对《国际金融报》记者表示，“到目前为止，嘉兴今年上半年的一手房大局部都是带着‘号费’卖掉的。”

据李峰引见，“号费”普通由两局部组成，一局部是中介上线给出的本钱“底价”，即上线请求的固定收益;另一局部是中介公司的收入，由中介公司在“底价”根底上增加。

“这个楼盘的‘号费’不算贵，之前有一个楼盘要25万元。我们同行之间‘号费’要价都是一样的，且是依据市场行情定价。”在一家小中介公司C供职的张超(化名)对记者说。

据上述多位中介描绘，购房者需在开盘摇号前，看好户型并选定一个楼层范围，然后向其支付一局部“号费”定金并签署“号费”协议。剩余一局部“号费”则等到购房者与开发商签署购房合同后支付。如中介最终未拿到房源，则“号费”全数退款。普通来说，假如“号费”为13万元，前期先需支付10万元左右。

此外，另一家D中介公司的工作人员赵雪(化名)向《国际金融报》记者透露，即使付了“号费”，开发商还是要“择优录取”，“竞价”高者以及全款购房者优先，贷款购房者想要选到好楼层或有难度。

显然，“号费”买的仅是一个优先购房及选房资历，并未附加其他“特殊便利”。

大中介“刹车”

固然《国际金融报》记者暗访的一切中介都表示其有房源，但并不是一切中介目前都还参与其中。

李峰所在B中介公司范围较大，在嘉兴也有数十家门店。他明白对《国际金融报》记者表示，目前有关部门曾经开端严查了。“公司的确有资源能拿到房，但不想‘捡了芝麻，丢了西瓜’，为了赚三五万块钱而砸了公司的招牌”。

“普通开一家中介公司启动资金50万元就够了，一些小的中介由于客源少，今天口碑砸了，明天就能够换个牌子和地点‘从头再来’。如今，越大越有资质的中介越不会冒这个风险，越小的中介则靠‘号费’养活。”李峰提示道，由于“号费”走的是私账，“号费”还存在被认账等风险。

但有风险就有收益。多名中介均向记者表示，付“号费”之后，购房者还是要去摇号现场，当然只是“做做样子而已”。

开发商与中介的博弈

那么，中介何以如此“雕虫小技”，单凭“号费”就能跨过“摇号系统”，打入内部提早锁定指定房源?

“这个钱不是我们收的，是开发商收的。呈现这种费用的基本缘由是客源多、房源少，市场供不应求。但是，如今房子限价，备案价低，开发商赚得少，因而只好借我们中介的名头来完成利益最大化，我们只是帮助跑个腿。”张超对《国际金融报》记者说。

在暗访过程中，多数中介人员均对记者表示，“号费”大局部或全数金额都是交给开发商，而他们本人仅留2%-3%的局部。也因如此，有中介对记者表示，除“号费”以外，买卖成交后，中介商还要收取正常的买卖佣金，大约为房产总价的1.5%。

那么，中介能否仅是开发商私自收费的渠道?

《国际金融报》记者随即以购房者身份走访了中介口中房源相对紧俏的楼盘售楼处，但是，当问及交“号费”能否确保有房等问题时，销售人员不只一口否决参与其中，还对记者表示，假如购房者由于轻信第三方营销渠道并支付“号费”，那么任何经济损失将由购房者自行承当。

另一楼盘的销售人员丁华(化名)则表示，“我们是上市公司，总公司都要下来查的，绝对不会呈现这种问题。中介是由于要赚钱，所以才会这么说，你不要置信。”

显然，那边中介固然把开发商当成“一家血脉”，但开发商这边却毫无“称兄道弟”之意。

事实上，“号费”并不计入总房款或购房合同内，固然中介和开发商各执一词，但从明面来看，中介与开发商并无直接联络。

占用资金?

值得留意的是，还与中介说辞矛盾的是，丁华表示，“假如你贷款的话，我引荐你们买这个130平方米的户型，摇到的问题应该不大。”

丁华的说辞听似善解人意，但记者留意到，他卖的这个楼盘正处于认筹阶段，现场购房者却少之又少 ，人气并不旺。

固然丁华竭力想让记者尽快交纳认筹金，并表示记者不会“白忙活一场”，但是，对此中介则另有话说。

“很多人对摇号还有神往，售楼处普通会让他们付个几十万的认筹意向金，如摇不到号则退还认筹金，但是，假如开发商敷衍拖延，退款时间将会加长。对开发商来说，他们实践上是零利息占用了你的资金。”李峰说。

记者从丁华处理解到，如购房者没有摇到号，因公司内部需走流程，退款时间大约在20个工作日左右。

“前段时间开的一个盘，销售人员通知一期没摇到号的购房者，他们可将认筹金质押在开发商这边，等候二期开盘。”王丽对记者表示，如此一来，购房者的资金活动性将会变差，开发商在这期间亦可无息“占用”购房者的认筹金。

值得留意的是，2018年6月25日发布的《嘉兴市建委等9部门关于进一步增强市区房地产市场监管标准商品住房销售行为的通知》(下称《通知》)明白，建立部门将查处房地产开发企业擅自截留挪用购房人预购房款或者不将购房人预购房款存入资金账户等行为。

中原地产首席剖析师张大伟表示，由于认筹金额较少、退还款时间也较短，开发商普通不会将该笔资金另作他用。

同策咨询研讨中心总监张雄伟持类似观念。他表示，由于各个项目、城市的操作手法不同，所以不能混为一谈房企会挪用认筹金。

中原地产市场剖析师卢文曦则以为，不扫除房企会有挪用资金的可能。“一次几千万数额的认筹金如做7天理财，其收益就非常可观”。

中介的上线

实践上，据《国际金融报》记者暗访的几家嘉兴中介和地产相关人士透露，“号费”的实践收取方，即中介上线，不只有开发商，还有个人。

“嘉兴有个传奇的人物，他能拿到一切楼盘的名额，是一切中介的上线。但谁都不晓得他是谁。”嘉兴某资深地产人士徐迪(化名)对记者表示。

李峰说，“在开盘前，开发商有时会将局部房源分给一些人，内外部人员都有。这些人就会找中介，加上‘号费’再行出卖。低买高卖产生的差价就落入这些人的口袋里了，而不是给开发商。”

徐迪以为，无论开发商选择内销还是外销，“号费”能否落入开发商口袋，开发商总能做个顺水人情，以便于将来的利益转换。

针对上线的详细信息，记者暗访的这些中介人员多数吞吞吐吐。

有中介仅是传送其有“房源”这条讯息，但在问及详细操作和上线对接人时，一些中介人员表示要问“老板”或“同行”。换言之，一些“基层”中介人员在这条“号费”利益链条中所扮演的角色或仅限于“营销”和“传播”，而非定价者或直接中间人。

摇号“透不透明”

无论开发商与中介参与与否，开盘前就已“泄露在外”的房源才是“号费”存在的前提要素。

摇号能否公正公平?为什么交了“号费”就能够开“绿色通道”?这是许多购房者的疑问。

上述几家中介面对这个问题时，都不谋而合地发出一声轻笑，然后反问记者，“这不是心知肚明、默许的吗?”

目前，嘉兴还未强迫性请求全程公证销售摇号过程。《通知》指出，房地产开发企业应合理布置开盘时间和销售方式，意向购房人数多于准售房源的，宜采取摇号等方式公开支售，也可约请公证机构全程监视。

同时，《通知》强调，房地产开发企业及其拜托的经纪机构应按商品房预售计划备案价钱对外销售，不得收取备案价钱之外的其他任何价款或费用，不得以附加条件等限定方式，使购房人承受商品或者效劳价钱。

《国际金融报》记者暗访的中介均表示，嘉兴的楼盘销售根本用的是开发商的摇号软件，而这就给予开发商、中介或关系人士“趁火打劫”、变相牟利的操作空间。

徐迪对记者表示，“整个买房过程外表上都是公平公正的，不过从技术上能够设定，只要交了‘号费’的人，手机摇号时才干点到想要的房源。没付‘号费’的人运气好点或许也能摇到，但是，摇到的房根本都是‘顶天立地’、不受购房者欢送的楼层。”

李峰也表示，在支付“号费”之后，开发商就会将购房者的名字提早在摇号系统中备案。

事实上，合肥、武汉、上海等热点城市此前都相继被曝出“号费”乱象。为了进一步落实“房住不炒”，避免摇号“潜规则”，不少城市已陆续施行摇号全程公证制度。

上海在2017年7月18日发布的《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的施行意见》明白指出，房地产开发企业商品住房项目开盘选购房屋的摇号排序应运用公证机构提供的电脑摇号软件，并由公证机构停止全程现场监视公证，摇号排序结果应当场公示。一旦发现开发企业存在故弄玄虚等违背该规则的，一经查实，一概暂停网签，降低直至取消房地产开发企业资质，并列入全市信誉管理“黑名单”。

7月19日，重庆市疆土房管局对涉嫌违规的18个房地产项目采取了暂停网签、暂缓预售答应办理的行政限制措施，其中包括变相回绝公积金贷款、收取选房费、售后包租等违规行为。

显然，关于“号费”等房地产潜规则行为的打击力度正在不时加大。

值得留意的是，在《国际金融报》记者暗访过程中，无论是中介还是购房者，其形容此等暗箱操作行为时，都普遍以为该买卖是由市场环境构成的商业行为，且曾经视而不见。

也有受访者对《国际金融报》记者表示，因近日嘉兴房地产市场有所降温，供需构造有所调整，“号费”现象也随之减少。