楼市陷入“囚徒困境”！该来的自然来，下半年，两类购房者将受益

很多事从一开始就是注定的，现在人们都在吐槽买房难，其实从城镇化伊始，农村人口大量流入城市，就已经决定了房子将成为最具话题度的“特殊商品”。

如果说从房改开始，人们告别了福利分房，高层住宅走入千家万户，此时的住房属性是“居住消费品”，那么在随后的数十年中，越来越多的炒家入场，越来越多的企业转型房地产，住房属性已经变味，成了“金融投机品”。

数据显示，我国城镇存量住房面积达到了320亿平米，截止2018年底，新建商品住宅的均价为8461元/平方米，也就是说，全国住宅总市值约为320*8461=270万亿。

近300万亿的市值，代表了过去房地产市场膨胀的速度有多么迅速。

不过，有句话说得好：该来的总会来。

把10年前的房地产市场想象成一个弱不禁风的小男孩，仅仅十年过后，却长成了一个油腻的大肚中年壮汉，太激进的成长速度，必然会带来一定程度上的“副作用”。

因此，现在的楼市就遇到了“囚徒困境”。

在博弈论里，囚徒困境反映出的事实是：个人最佳选择并非团体最佳选择，现实中的价格竞争、人际关系等方面，也会频繁出现类似情况，包括在楼市中也是如此。

道理很简单：上半年房地产市场的火爆，并没有带来库存的下降，反而加大了库存，最终又要陷入到与2016年如出一辙的境地中。

举个例子，2018年底，房企资金流受限，库存积压，房子卖不动，今年前几个月房地产市场出现“小阳春”，随后热点城市房价势如破竹，不少难卖的房子趁机售出。

这是典型“去库存”的逻辑，但是，“囚徒困境”的最大特点在于：房企一边卖房子，销售得来的回款反而又加大力度去拿地，“”又开始频频出现，土地储备再次升高，待售面积的库存也开始节节攀升。

好比我们做过的那道有趣的数学题：一边往池子里蓄水，一边又让池里的水流出来，试问什么时候池子才能注满水?

房企就好比是“囚徒”一样，看到市场火爆，马上心生波澜，只认准对自己最有利的方向，继续走到扩张的老路上，这种情况下，最终的结果反而不妙。

换个角度来看，对购房者来说，未尝不是一件好事。

尤其是以下两种购房者，会受益于已经到来的楼市困境。

第一种，上半年踏空行情，没来得及买房。

从2月份至今，不少2019年打算置业的朋友们，都被所谓的楼市小阳春所“裹挟”了，有的楼盘一天一个价，有的城市拿着八成首付和全款都不一定能买到房子，有的城市新房和二手房量价齐升，很多本来有买房打算的朋友，就此踏步观望。

如果你是这种类型的购房者，下半年会有更好的机会，房价急涨的时间点已经过去，库存再度升高后，很难再出现类似上半年那样到处是抢手的房源，选择的余地非常大。

第二种，三四线楼市的无房刚需族。

过去三年，是小城市刚需异常难过的三年，在几乎不给任何机会的情况下，中小城市房价蹿升速度异常迅速，因为这一类购房者的财力有限，在县城和地市的收入普遍不高，所以对买房这件事越来越感到“奢侈”。

但下半年不同，热点城市的房价依然有强大的抗跌基础，三四线城市就不一样了，包括那些沾着高铁轻轨名目涨起来的城市，还有所谓的大都市圈外溢的城市，只要不是因为人口涌入房价上涨的地方，都会因为库存上升、棚改总量下降这两大压力，造成楼市逐步陷入“阴跌”的局面，这不失为是一个“捡漏”的好机会。