楼市挨过最严调控时期 2020年房地产市场将要回暖？

2019年可以说是楼市调控政策最严格的一年，多城楼市降温明显，而进入下半年，不少城市正在悄悄给楼市“松绑”。调控权限已经下放给地方政府。只是要确保结果：不能大涨，当然，更不能大跌。

这两天，广州又有新动静。12月20日，广州黄埔区调整购房政策，连续工作半年以上的人才，可不受户籍限制，直接买1套房。

要知道，黄埔区可是广州的主城区，在这之前，非本市户籍买房需缴纳5年社保或个税。在过去1个月中，广州南沙区、花都区相继调整了人才购房新政。

在这波楼市松绑潮中，广州不是第一个，也绝不会是最后一个。

目前，一线城市中除了北京，其他几个城市都或多或少地放松了调控。比如，上海放宽临港工业区、深圳放宽深汕合作区限购。

除了一线城市，二三线城市更是接二连三加入政策松绑队伍，成都、三亚、天津、南京等地都调整了人才或落户相关的购房政策。

其中，也不乏有一些城市出现了扎眼的“动作”。

比如，12月11日，长沙市发改委发布通知，明确了该市商品住房价格由成本加利润加税金构成，其中平均利润率为6%～8%。这个政策一度被解读为取消“限价”，为此长沙官方急忙回应：

长沙放松调控系误读!

还有一个是苏州张家港市，12月11日，张家港市不动产登记中心的工作人员确认限售政策取消。到了第二天就改口称“现在还是执行2年限售，具体何时取消等正式通知”。

全国各地纷纷调整楼市政策，不免让人疑惑，调控真的要放开了吗?

不过这事可得看中央怎么说。

今年的中央政治局会议并没有提到楼市，而中央经济工作会议对房地产的表述则是以下105个字：

要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

来划一下重点——

“房住不炒”、因城施策、平稳发展。

也就是说，中央层面坚持“房住不炒”，而各地按照自己的方式悄悄给楼市松绑。这究竟是怎么回事?从经济层面看，在“稳字当头”的2020年，楼市会怎么走?来看看大头的分析。

今年跟去年情况类似，都出现了“政治局会议不提房地产+经济工作会议提及‘房住不炒"的情况，而且对楼市没有措辞严厉的表态。

如果只是提及“房住不炒”，没有类似“坚决遏制”“调控”等字样，则传递的是温暖的市场信号。

去年的“政治局会议+经济工作会议”之后，今年1-4月出现了楼市小阳春。

今年经济工作会议就是这样，所以，2019年末到2020年上半年，楼市也应该是回暖的。回暖的根本原因，是为了稳增长、稳就业。

这在12月18日召开的“住建部座谈会”上获得了证实，副总理在座谈会上说“当前房地产市场总体平稳，成绩来之不易”，透露了管理层对当前市场比较满意，不可能出台进一步调控措施。

韩副总理还说：“保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。”

这意味着，楼市保持一定活跃度是允许的。

因此，各地正在通过“吸引人才”“鼓励刚需”等名义微调楼市政策，其目标主要是为了稳增长。未来一段时间，会有更多城市加入。

中央多次重申，不会把房地产作为刺激经济的手段，但不等于“不作为稳定经济的手段”，两者力度不同。

房地产作为关联度巨大的行业，每年“新房+二手房”成交额突破20万亿，超过中国总出口额，这样的龙头行业保持稳定是必须的。

2020年，需要继续“保持房地产市场稳定”，使之“对宏观经济平稳健康发展做出重要贡献”。

我的判断是，房地产投资增速在2020年不能低于9%，新房销售额增速不能低于7%，国有土地转让收入的增速也应该保持在7%以上。只有让楼市继续快人一步，才能让GDP稳定在6%以上。至于全国房价平均涨幅，在2020年也应该略微跑赢GDP增速才行。

换句话说，楼市的几个主要指标已经跟M2、社会融资额、新增人民币贷款一样，成为观察GDP走向的先行指标了。

楼市的鸟笼行情将持续，调控的“打地鼠游戏”也会不断上演。整体而言，一二线城市楼市有上涨压力，而三四线城市则会高度分化。在核心都市圈里的三四线城市，会受益一二线城市回暖;不在核心都市圈里的，则要看自身政策走向。

收缩型城市的冬天，才刚刚开始，未来日子会比较难过，这些城市的财政，将主要用于“保工资、保运转、保基本民生”上。

今年的中央经济工作会议对房地产市场的表述中，最重要的两条是：

全面落实因城施策。

加强城市更新和存量住房改造提升。

当然，还是强调了“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，但没有直接涉及房地产金融政策。

房地产市场的根本就是两个“根”：

银根和地根。

2019年初楼市从“小阳春”直接进入“盛夏”，正是由于2019年1月3.23万亿元、一季度近6万亿元的天量新增人民币贷款量导致的。

中央经济工作会议之后，市场对央行关于货币政策的具体表述格外关注。

但央行在12月13日召开的党委扩大会议中所透露出的信息，并不明确。

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，统筹做好房地产金融调控。只有这么28个字。

“统筹做好房地产金融调控”，尽可以作各种理解。但了解中国政治语境的人，应该能体会出此话并非完全模棱两可。理解这个表述的含义，必须要结合前一段时期的政策。

在过去半年中，针对房地产市场的金融货币政策，主基调就是“严控”——控开发贷、控按揭贷、控信托、控发债……

而现在所谓的“统筹”，那应该就是左右兼顾，而非一味地追求单一目标。

况且，明年金融工作的主基调，重点突出的第一条就是：坚持稳健的货币政策，要灵活适度。加强逆周期调节，保持流动性合理充裕，促进货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应。

请注意“灵活适度”。这个表述仅曾在2015年底的中央经济工作会议和2016年3月5日的《政府工作报告》中出现过，而那时的房地产政策是“去库存”。

可以判断，对房地产行业的金融货币政策继续加紧、加码的可能性不大了。

至于中央经济工作会议中提到的另一个重要表述“全面落实因城施策”，“全面落实”是一个前所未有的新提法。

意思是调控的权限，已经下放给地方政府。地方政府的任何政策变动，都不存在违规的问题。只是要确保结果：不能大涨，当然，更不能大跌。

最近一个月，各地风起云涌的政策放松，也证实了地方政府的焦虑和中央政府在“因城施策”政策取向下，对这些松动的容忍。

“长沙们”“张家港们”，其实大可不必如此遮遮掩掩。

根据自己城市的实际情况，能够起到“稳房价，稳地价，稳预期”作用的所有政策，都应该是在允许的范围之内。