香港楼市繁荣靠内地实力来撑

近日，仲量联行的一份最新研究报告——《过去、现在、未来：中国在香港楼市增长所担任的角色》吸引了记者的注意，报告里指出，内地企业对香港办公楼需求不断增加;内地旅客持续减少削弱本港零售销售增长;跨境贸易仍是本港货仓业的关键要素;内地资金在香港住宅市场所担任的角色已逐渐由买家转为发展商……显然，中国内地对香港四个主要物业市场的影响力持续上升，香港房地产市场倚重内地需求推动。

先说住宅。香港于2012年引入买家印花税后，内地买家购买个别一手住宅项目的比例已由以往最高40%下跌至去年的10%，市场的焦点已转为日趋活跃的内地发展商。香港于2015年推出招标的住宅地皮中，超过一半接获内地发展商竞投，并投得当中约25%的地皮，打破长期被香港本土发展商占据的局面。内地发展商更为市场订立新指标。在2013至2015年间，内地发展商竞投地皮的出价在100次中有73次超过市场预期，较香港发展商仅59次为多。

仲量联行预计，内地发展商将继续在香港扩张，香港楼市仍会继续由传统发展商主导，但竞投住宅地皮时将面对更多对手、更大竞争。2016至2019年的私人住宅新供应中，占有最多8%会是由内地发展商兴建，大部分位于新界(56%)及九龙(35%);在此期间，估计约有119000个新增家庭成立，当中约十分之一购买一手私人物业的新家庭会居于由内地发展商兴建的住宅。内地发展商在港的业务会否扩展至有力影响市场发展方向仍有待观察，以及视乎他们首批推出市场销售的单位销情。

再看办公楼市场。中央政府推出多项新的利好政策，包括发展跨境人民币市场、内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排(CEPA)进一步扩展，以及股票市场互通计划，已带动香港办公楼市场的新需求。2015年内地企业在香港办公楼租赁市场最为活跃，占全年中环新签订租约租用面积的36%，其比重于过去5年增加一倍。目前，中资企业占中环甲级办公楼出租面积约21%。随着中国经济增长放缓及金融市场波动加剧，令香港办公楼市场关注来自内地的办公楼需求能否维持。中央政府政策对办公楼市场的增长尤其重要，并有助吸引更多外资在港开设业务。估计在2021年前，香港中环甲级办公楼市场将有最多28%楼面由内地企业租用。

零售地产市场也充分展现了内地影响力。内地访港旅客人次于2006至2015年间增加三倍，占去年全体来港旅客超过四分之三，令零售市场于期内极为兴旺。最新数据显示，内地旅客去年在港消费约1780亿港元，占消费总额约三分之一，每人每次来港的平均消费约3900港元。尽管内地旅客增长自2014年高峰期后放缓，然而，部分引致零售消费额下跌的成因其实可透过政策改变而扭转。若放松“一签多行”的限制，以及落实2012年提倡的扩展“个人游”计划，估计可以为香港零售业带来额外210亿港元的销售额。不过，旅客的类型将改变，倾向购买一般货品而非奢侈品。

自内地经济增长放缓，香港物流业市场已见疲态。2015年为香港与内地贸易自金融风暴以来首次回落，于首11个月按年下跌1%，经济放缓已引致对货仓的新需求减少。不过，由于珠江三角洲一带的工业迈向高增值发展，香港物流业和货仓正好能提供高质素的服务及保安，令靠香港物流业运送货品的厂商趋增。另一利好因素为新基建落成，将令珠江三角洲西许可证的货车由珠江三角洲西岸地区往来香港国际机场及葵涌货柜码头。相信香港与珠三角地区的贸易将占本港与内地贸易总额一个显著的份额。