楼面价被刷新！徐州主城区2幅住宅地块成功拍卖

6月2日，徐州经开区有两宗地块开拍，地块位置都在高铁以东，总价高达11.638亿!这两宗地块引起了多家房企。

其中，凤凰山集聚区8号地块，18家房企经过221轮激烈争抢，最终被中南置业以5.52亿元抢下!楼面价高达6547.87元/㎡!刷新徐州城东新!而大庙沈大路南侧地块，最终被福建汇川以6.118亿元拿下!楼面价高达3216.45元/㎡!

2020-18凤凰山集聚区8号地块楼面价6548元/㎡!城东新诞生

6月2日竞拍的2020-18号凤凰山集聚区8号地块，西至规划道路,南至和平路 。它从挂牌起，就受到了许多人的关注，延续“板块”土拍热度。

东湖某楼盘在价被刷新后，立马出了海报，恭祝中南置地再拿新地，东区楼面价又涨了，东湖涨势已定!

亮点1：溢价率138.96%!18家房企抢出新

截至6月2日集中竞价前，2020-18号凤凰山集聚区8号地已经18笔报价，这代表着，已经有十八家开发商盯住这宗地块，最终在下午5点2分，经过221场激战，终于被中南置地以5.52亿元摘得!

2020-18号凤凰山集聚区8号地块西至规划道路,南至和平路 ，出让面积36653.14㎡，规划用途为住宅用地，2≤容积率≤2.30，挂牌起始价23100万元，楼面价2740元/㎡!

因为挂牌价只有板块内原合景地块楼面价的50%多，所以注定将拍出高溢价。但没想到的是，竟然拍出楼面价6548元/㎡，超过原1026元/㎡，绝对刷新城东新!溢价率高达138.96%，这也是近年来徐州土拍第5高的溢价率!

亮点2：凤凰山板块已有7块地挂牌拍卖

凤凰山板块出售地块共8块，其中凤凰山3、4号被中南拿下;凤凰山5、6被合景拿下;凤凰山1、2号被徐州金桥国际商务区开发有限公司拿下;今天拍卖的凤凰山8号地块又被中南拿下;而凤凰山7号住宅用地将于6月19日拍卖。

目前该地块周边在售项目有中南恒通和平府以及合景珑樾東方。

中南恒通和平府分2个地块，是中南在2019年10月30日、11月7日拿下的，平均楼面地价4604元/㎡，溢价率69%。项目已于上周进行首开，备案均价13000元/㎡。

与中南恒通和平府相比，合景珑樾东方的地价更贵。2020年1月20日，合景泰富拿下2019-97号凤凰山集聚区5号、6号地块，楼面价达到5522元/㎡，溢价率99%。成为片区内的新晋“”。目前项目营销中心已正式开放，放风价在13000-14000元/㎡之间。

5月19日，2019-120、121号两宗商业用地被徐州金桥国际商务区开发有限公司以2.215亿元拿下!根据规划，2019-120号地块须建设不低于2万平方米的星级标准酒店;2019-121号地块须建设不低于1万平方米的星级标准酒店。且规划高度将为150米超高层，成为城东新地标。

凤凰山集聚区7号地块西至京福高速，南至和平路，用地性质为住宅，出让面积38631.94㎡，容积率2.3，建筑面积88853.46㎡，起价23180万元，起始楼面价2609元/㎡。将在6月19号进行拍卖。

结合附近住宅用地的楼面价来看，溢价率最低达到了69%，最高达到了99%。凤凰山集聚区8号住宅用地有很大的溢价空间，所在才会有18家开发商争抢。以此判断，下次拍卖的凤凰山集聚区7号地块，肯定也要被开发商哄抢了!

亮点3：凤凰山国际城前景不可限量

和平路是徐州城市向东发展的黄金大道。位于和平路东延以北、靠近高铁站东广场的凤凰山片区，地铁1号线二期穿过，坐享徐州东扩外溢的红利，注定成为徐州东扩的热土。

今年以来，凤凰山国际城的利好频频，可谓是占据天时地利，成为今年东区乃至整个徐州最火的板块。

随着中南、合景2大楼盘启动，加上此前拍出的两宗商业用地，在原本商业配套很空缺的当下，将给凤凰山集聚区注入新鲜的商业活力。而官方消息透露，宝能数字未来城也将进驻凤凰山，让这座新城成为全徐州的“宠儿”!

宝能数字未来城规划总用地面积1591亩，总建筑面积247万平方米。据报道：宝能数字未来城项目着力打造集数字产业、商业办公、文化休闲、国际社区等功能于一体的国内领先的大型数字产业综合体。项目全面建成投入运营后，预计可引入数字产业相关企业100余家，可实现年产值约200亿元!

另外，在今年城建重点工程里，专门提到了凤凰山国际城山体修复工程，未来这里将成为第2个“金龙湖宕口公园”，也成为凤凰山国际城片区的“中央公园”，让整个片区更加宜居。

2020-16号沈大路南侧地块 楼面价突破3000，大庙楼市爆发

虽然没有凤凰山8号地块那么疯狂，但位于大庙的2020-16号地块却比预想的要火!截止到今日上午11点，仅得到1家企业竞价，本以为要底价成交呢，但在土地集聚竞价开始前，突然累计4家开发商报价。而且，没想到的是，竞拍持续时间比凤凰山8号地块还长!

看点1：土拍结果比预期更火热

最终经过244轮，沈大路南侧地块被汇川地产以6.118亿元，楼面价3216.45元/㎡竞得，溢价率为82.74%!

拿地房企“江苏华川房地产有限公司”名不见经传。工商信息查询得知，该公司为福建汇川投资有限公司100%所有。此前，福建汇川所属的“江苏汇川”在邳州投资了“汇川君临华府”项目。

汇川今天拿下的大庙沈大路南侧地块，位东至博汇东路，西至沈大路，出让面积67498.65㎡，住宅用地占地56426.08㎡，2.1< 容积率≤2.9;零售商业及旅馆用地占地11072.57㎡，1.6< 容积率≤2.4。

其实这块地可以说是命运坎坷，早在2019年11月21日就曾挂牌出让(当时编号为2019-100号)，最终却突然终止，当时起价42440万元。而今天拍卖的2020-16沈大路南侧地块出让面积不变，起始价却降为33480万元，比之前少了8960万元，起拍楼面价仅为1760.2元/㎡。

而另一方面，该块地周边的纯新盘美的德信翰林府上周刚刚火爆开盘，均价10800元/㎡，全部售罄清盘。同时，附近又刚刚挂牌一宗2020-21地块，起拍楼面价就达2348.39元/㎡!

这些都让大家对沈大路南侧地块十分期待，虽然没有凤凰山那么疯狂，但这块地的土拍结果也是在意料之中。

看点2：地块限制较多，土拍才没那么疯狂

这块地溢价率并不算太高，但土拍持续时间却超过凤凰山，可见开发商拿地之谨慎。

1.这块地限制太多，开发商较谨慎

主要来说，这块地限制太严格，搭配太苛刻。虽然住宅用地开发商还是很愿意拿地，但商业打造难度大，不好做，所以开发商拿地的积极性不高。从出让条件可以看到，这块地将建成一座商业综合体，包括集中式商业、2000㎡大型超市、高端精品酒店，还有18.4亩城市广场和9班幼儿园。

2、地块不在镇中心，周边多安置房

沈大路南侧地块位于大庙街东侧，离镇中心有一定距离，地块周边均为空地，交通和配套环境较初级，片区发展处于起步阶段，正在慢慢融入徐州主城，这还需要时间沉淀。地块周边多是安置房，也使得开发商在拿地表现上较为谨慎。

看点3：房企扎堆，大庙未来可期

虽然大庙小城市板块热度不如凤凰山，但未来潜力也是相当好。截至目前，大庙板块内已有美的德信翰林府、华美东山悦2大楼盘，加上今天拿地的 ，而随着更多地块的推出，更多品牌房企的进驻，未来大庙将接力东湖新城和凤凰山国际城，成为高铁新城开发的又一个主战场!

并且大庙的优势是教育配套，侯集实验小学、侯集高级中学、侯集高中附属实验初中，全龄段优质教育资源。

而随着和平路东延和城东大道的通车，将大庙与市区无缝对接，大庙正在加速全面融入主城区。更重要的是，未来大庙要通地铁：规划地铁2号线二期城东新区站就在附近，3条地铁交汇(1、2、S1号线)的大庙站也不远。

结语：

2020年春天以来，徐州楼市越来越火，土拍市场也是频出。但火爆背后，是开发商拿地也开始谨慎了。

徐州房价已经51连涨了，5年涨幅全国第2，超过合肥武汉。徐州房价已经处在高位，调整的风险在增加，这是不得不承认的事实。加之疫情对经济的影响，楼市购买力的透支，下半年或者将显现。

回顾过去几年的走势，开发商“上半年抢地，下半年‘活下去’”，屡屡上演。徐州土拍还能热多久?下半年会不会降温?无论是开发商还是购房者，都要慎买，慎当“接盘侠” 。