苏州、南京“限地价” 长三角二线城市会跟进吗？

根据南京当地媒体消息，南京土地新政出台，其中包括两个方面主要内容：

一是，实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效;

二是，严格落实控房价准许成本，物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。

换言之，南京土地新政“限地价、竞配建”，表面上来看，使土地市场交易价格降低或溢价率最高45%，溢价率表现走低。但由于配建条件的存在，开发企业在拍得地块之后，只不过是通过“配建”形式转嫁了正常招拍挂时土地应该溢价的那部分金额，其总体成本并没有降低。

因此，南京业内人士指出，对于成本控制能力弱、周转速度慢的开发商， “限地价、竞配建”可能会压缩这些企业的利润空间，这些开发商有可能就不会再关注这样的地块，由此市场温度短期降温;而成本控制能力强、周转速度快的开发商，则在这个时候具有拿地的优势。

那么，长三角其它二线城市，尤其是宁波近期拍出近6年来最高楼板价，这些城市会跟风吗?

同策咨询张宏伟分析指出，就土地出让最高限价而言，苏州已经在执行。从执行结果来看，成交的地块确实没有超出政府设定的土地出让最高限价，表面上来看，“”不再，政府调控的目标也实现了，但是，这样的措施“治标不治本”，这并不解决土地市场高地价的本质问题。

原因很简单，在供求关系紧张“”频出的市场背景下，最有效的措施是增加土地供应量，通过增加供应量来调节市场供求关系。如果供应量没有增加，只是通过限价的措施人为为土地市场降温，那么这个“没有”的时代是不可持续的。比如，没有拿到地块的企业始终还会出来搅局，地块流拍的可能性也会增加;在拍地之前，房企之间也会主动勾兑，商定不超过最高价，最终谁获得这个地块允许其他开发企业参与开发，这样也破坏了公平的市场竞争环境，导致市场竞争秩序越来越乱。

“限地价、竞配建”对于房企来讲其实际土地成本并没有降低，因此，从土地成本构成的角度来讲，并不能起到遏制房价过快上涨或降房价的作用，反而会因为这样的措施进一步推升未来住房的价格。

此外，张宏伟认为，决定房价上涨与否的核心因素仍然是市场供求关系，在南京土地供应量偏少，并且市场供求关系紧张的市场背景下，增加土地供应才是解决目前房价高企、房价出现快速上涨的良药。 “限地价、竞配建”调控难以改变土地市场走势大趋势。因此，当前来讲，不管“限地价、竞配建”试点范围怎么扩大，基准地价上不上调，地价实质性的上涨都是存在的。而政策无论这么变化，从大趋势角度来讲，改变不了一二线城市地价的上涨趋势，只能通过阶段性的政策调节地价不要上涨过快。